A partilha chegou ao fim. Depois de meses — às vezes anos — de negociação, os herdeiros ou ex-cônjuges chegaram a acordo e o imóvel vai ser vendido. Alívio enorme. Mas há uma surpresa que ninguém esperava: uma carta das Finanças com uma liquidação de IRS sobre mais-valias.
Acontece com mais frequência do que se pensa. E não porque alguém agiu de má-fé — acontece porque a questão fiscal raramente é discutida antes de se assinar o contrato. Neste artigo explicamos como funciona a tributação das mais-valias imobiliárias em contexto de herança e divórcio, quais as isenções disponíveis e o que deve fazer antes de tomar qualquer decisão.
O que são mais-valias imobiliárias?
De forma simples: mais-valia é a diferença entre o valor pelo qual vende um imóvel e o valor pelo qual o adquiriu — com alguns ajustes permitidos por lei. Se vendeu por mais do que o que pagou, essa diferença pode estar sujeita a IRS.
Em Portugal, as mais-valias imobiliárias são tributadas à taxa de 50% do ganho real, que é depois englobado nos restantes rendimentos e tributado à taxa marginal correspondente. Na prática, para quem tem rendimentos acima de determinado limiar, o impacto pode ser considerável — às vezes vários milhares de euros.
Em 2026, este tema ganhou ainda mais relevância com a discussão política ativa em torno da tributação de mais-valias imobiliárias. As regras têm sido objeto de debate no parlamento e podem sofrer ajustamentos nos próximos meses, o que torna ainda mais importante acompanhar a situação com um profissional atualizado.
Como funciona numa herança: o valor de aquisição é o VPT
Quando recebe um imóvel por herança, não o comprou — recebeu-o. Por isso, a lei define que o valor de aquisição para efeitos fiscais é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) inscrito na declaração de herança que os herdeiros submetem às Finanças.
Este ponto é crucial: se o VPT declarado na herança foi baixo — por ser antigo, por refletir o estado do imóvel na altura, ou simplesmente porque ninguém pensou nas implicações futuras — e o imóvel é depois vendido por um valor significativamente mais alto, a mais-valia tributável pode ser muito elevada.
Exemplo simples: um imóvel declarado na herança com VPT de €80.000 e vendido três anos depois por €200.000 gera uma potencial mais-valia de €120.000. Com 50% a englobar, isso significa €60.000 a acrescer aos rendimentos anuais do herdeiro — o que, dependendo do seu escalão, pode significar uma fatura fiscal entre €15.000 e €30.000.
E no divórcio: partilha gera mais-valias?
Aqui a situação é mais complexa — e tem sido palco de uma tensão crescente entre os tribunais e a Autoridade Tributária em Portugal.
A jurisprudência dos tribunais superiores tem reiterado que a partilha de bens do casal, por si só, não constitui uma transmissão onerosa e, por isso, não deve originar mais-valias. A divisão de um bem comum entre ex-cônjuges seria apenas a concretização de um direito preexistente, não uma venda.
No entanto, o Fisco tem assumido uma posição diferente em determinados casos — nomeadamente quando um dos ex-cônjuges fica com o imóvel e compensa o outro em dinheiro (a chamada tornas). Nestes casos, a AT tem considerado que existe transmissão sujeita a tributação.
O resultado prático: muitos ex-cônjuges recebem uma notificação fiscal meses depois de ter fechado o acordo de partilha. A contestação em tribunal é possível — e muitas vezes bem-sucedida — mas implica custos, tempo e stress que ninguém precisa depois de um divórcio.
Isenções que pode utilizar
A lei prevê algumas isenções relevantes que podem reduzir significativamente o impacto fiscal:
Reinvestimento em habitação própria permanente. Se vender a sua habitação principal e reinvestir o produto da venda na compra de outra habitação própria permanente — em Portugal ou noutro Estado da UE/EEE — dentro de um prazo legal, pode ficar isento de tributação sobre as mais-valias. Esta é a isenção mais utilizada e pode representar uma poupança muito significativa.
Imóvel adquirido antes de 1 de janeiro de 1989. Se o imóvel foi adquirido antes dessa data, as mais-valias não são tributadas em IRS. Esta regra aplica-se à data de aquisição original — relevante em heranças de imóveis antigos.
Coeficiente de correção monetária. Para calcular a mais-valia real, é possível aplicar coeficientes de desvalorização da moeda ao valor de aquisição. Quanto mais antigo for o imóvel, maior a correção — o que reduz a mais-valia tributável.
Despesas dedutíveis. Encargos com obras realizadas nos últimos 12 anos, comissões pagas à imobiliária e outros custos diretamente ligados à venda podem ser deduzidos ao valor de venda, reduzindo a base de cálculo das mais-valias.
Calcule o impacto antes de assinar
A mensagem mais importante deste artigo é esta: o cálculo fiscal deve ser feito antes de qualquer acordo de partilha ou escritura de compra e venda, não depois.
Muitas famílias chegam à conclusão que o valor líquido que cada herdeiro recebe, depois de impostos, é bastante inferior ao que esperavam. Isso pode desfazer acordos que pareciam fechados, criar novos conflitos e atrasar o processo por mais meses.
Com o acompanhamento certo, é possível estruturar a partilha de forma a maximizar as isenções disponíveis, definir o valor de venda com base num cenário fiscal realista e evitar surpresas desagradáveis no final.
Na Graça Ascenso trabalhamos em conjunto com profissionais de contabilidade e direito fiscal para garantir que cada cliente toma decisões informadas — com plena consciência do impacto real da venda, e não apenas do valor que aparece no contrato.
Um aviso necessário
As regras fiscais são complexas, mudam com frequência e a sua aplicação depende sempre da situação específica de cada contribuinte. Este artigo tem um propósito informativo — não substitui uma consulta com um contabilista ou advogado fiscal que analise o seu caso concreto.
O que podemos fazer é ajudá-lo a chegar à consulta certa com as perguntas certas — e a tomar decisões de partilha que façam sentido no seu contexto real, sem surpresas fiscais no final do processo.