Há imóveis que ficam presos no tempo. Uma casa de família que ninguém habita há anos, mas que também ninguém consegue vender porque os herdeiros não chegam a acordo. Um apartamento que ficou do casamento e que continua em nome de ambos, muito depois de o divórcio ter sido finalizado. Uma quinta no Alentejo que toda a gente quer resolver, mas onde a burocracia tornou qualquer obra impossível.
Se reconheces esta situação, há uma novidade que precisas de saber: a partir de 1 de outubro de 2026, as regras mudaram — e mudaram a teu favor.
O que é o Decreto-Lei 108/2026 e por que importa para ti
O Decreto-Lei 108/2026 é a maior reforma do licenciamento urbanístico em Portugal em décadas. Na prática, simplifica e acelera radicalmente o processo de licenciamento de obras:
Comunicação prévia como regra: submetes os documentos, pagas as taxas e começas as obras. Sem esperar meses por uma aprovação.
Deferimento tácito: se a câmara não responder dentro do prazo legal, o pedido considera-se aprovado automaticamente.
Isenção de licença: painéis solares, isolamento térmico e reconstrução sem aumento de volume ficam dispensados de qualquer licença.
Plataforma eletrónica única: formulários uniformes em todo o país e processo completamente digital.
Apoios do Estado: em certas obras, podem cobrir até 60% do custo, com retorno estimado em 2 a 4 anos.
Como este decreto muda o que é possível fazer com imóveis em partilha
Um dos principais obstáculos à resolução de imóveis em herança ou divórcio tem sido a dificuldade em fazer obras — seja porque os co-proprietários não chegavam a acordo sobre quem financiava, seja porque o processo burocrático tornava qualquer intervenção cara e demorada. Com o novo decreto, esse obstáculo fica muito mais pequeno.
Um imóvel degradado que agora pode ser reabilitado sem burocracia
Imaginemos uma casa de herança em Coimbra, partilhada entre três irmãos. A casa está habitável mas precisa de obras — telhado a reparar, janelas a substituir, isolamento a instalar. Com o decreto, as obras de isolamento e substituição de caixilharia ficam isentas de licença. O que antes podia demorar um ano a arrancar, agora pode começar em semanas.
Um imóvel reabilitado vale mais. Um imóvel que vale mais cria mais incentivo para os herdeiros chegarem a acordo — e mais hipótese de todos saírem a ganhar.
Uma propriedade rural que pode tornar-se um projeto de futuro
Imóveis rurais em herança que pareciam impossíveis de valorizar ganham agora uma nova vida com os apoios disponíveis para projetos de retiro, ecovillage ou turismo de natureza. Com financiamento público até 60% e prazos de licenciamento drasticamente reduzidos, projetos que antes pareciam fora de alcance tornam-se viáveis — e um imóvel com projeto viável é muito mais fácil de partilhar e de vender.
Os prazos do deferimento tácito
O DL 108/2026 estabelece prazos máximos vinculativos para a câmara deliberar, sob pena de aprovação tácita:
| Tipo de operação | Prazo máximo |
|---|---|
| Obras de edificação e demolição | 20 dias |
| Obras de urbanização e remodelação de terrenos | 30 dias |
| Operações de loteamento | 45 dias |
Fonte: Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio — Diário da República.
O título urbanístico passa a ser obrigatório nas escrituras
Além das facilidades nas obras, o DL 108/2026 traz uma mudança diretamente ligada ao momento da venda: a partir de 1 de outubro de 2026, todas as escrituras de compra e venda têm de declarar a situação do título urbanístico do imóvel. Aplica-se a terrenos, edifícios e frações autónomas.
O título urbanístico é o documento que comprova que o imóvel tem autorização legal para existir com o uso que lhe é atribuído — tipicamente a licença de utilização ou equivalente. Na prática, o notário, advogado ou conservador responsável pela escritura fica obrigado a registar uma de três situações:
O imóvel dispõe de título urbanístico, que foi apresentado no ato da escritura.
O transmitente declara dispor de título urbanístico, mas não o apresenta nesse momento.
O transmitente declara não dispor de título urbanístico. A venda pode avançar, mas esta circunstância fica registada expressamente na escritura.
Para imóveis em herança e divórcio, esta mudança tem implicações práticas imediatas. Muitas destas propriedades — sobretudo as mais antigas, rurais ou que nunca passaram por processos de regularização formal — podem não ter o título urbanístico atualizado ou acessível. Saber isso antes de chegar à escritura evita surpresas e atrasos no processo de venda.
Verificar a situação documental do imóvel faz parte do acompanhamento que fazemos em cada caso. É mais um motivo para começar o processo com antecedência.
Porquê resolver agora: antes, durante e depois de outubro
Antes de outubro (até 30 de setembro de 2026): Este é o momento de reunir documentação, avaliar o imóvel e perceber o seu potencial com as novas regras. Chegar a uma reunião com os co-proprietários com informação concreta — o valor atual vs. o potencial com obras — muda completamente a dinâmica da conversa.
A partir de outubro de 2026: O decreto está em vigor. Os processos são mais simples, os prazos mais curtos e as obras isentas de licença são uma realidade. Quem agir agora beneficia de um mercado que ainda não absorveu completamente a nova realidade.
Dentro de um ou dois anos: O mercado vai adaptar-se. Os imóveis reabilitados vão tornar-se cada vez mais a norma. A janela de oportunidade existe — mas não é eterna.
Não precisas de resolver tudo sozinho
Sabemos que lidar com um imóvel de herança ou de divórcio raramente é apenas uma questão imobiliária. Há histórias por trás de cada casa. Há relações que se tornaram difíceis. É exatamente por isso que existimos.
Na Graça Ascenso, especializámo-nos em casos como o teu. Há mais de 8 anos que ajudamos famílias a transformar situações complexas em soluções claras, justas e humanas:
Avaliação profissional do imóvel — para que todas as partes tenham a mesma informação de base;
Mediação entre herdeiros ou ex-cônjuges — facilitamos o diálogo e ajudamos a encontrar um caminho que respeite os interesses de todos;
Gestão de todo o processo — da avaliação inicial até ao fecho da escritura, tratamos de tudo;
Evitamos o tribunal — na maioria dos casos, é possível chegar a acordo sem processos judiciais longos e custosos.
Os nossos honorários são apenas em caso de sucesso. E a primeira conversa é sempre gratuita e sem compromisso.
Artigo publicado em agosto de 2026. Informação baseada no Decreto-Lei 108/2026, de 29 de maio, com entrada em vigor a 1 de outubro de 2026 (prorrogada pelo DL 155-B/2026). Recomendamos sempre uma análise individualizada.