Em agosto de 2026, as regras do crédito habitação em Portugal mudaram. Para quem precisa de vender um imóvel em herança ou divórcio, esta mudança tem consequências diretas — mas também tem solução, desde que se tomem as decisões certas.
Neste artigo explicamos o que mudou, o que isso significa para a venda do seu imóvel, e quatro ações concretas que fazem a diferença entre uma venda bem-sucedida e um imóvel parado no mercado durante meses.
O que mudou em agosto de 2026
O Banco de Portugal ajustou dois parâmetros fundamentais na concessão de crédito habitação:
O rácio DSTI máximo baixou de 50% para 45%. O DSTI — rácio de esforço — é o limite máximo que a prestação mensal do crédito pode representar no rendimento do comprador. Com a nova regra, um comprador com €2.000 de rendimento líquido só pode ter prestações até €900 por mês, em vez dos €1.000 anteriores. Na prática, o mesmo comprador qualifica-se agora para um empréstimo menor.
Os prazos de crédito foram reduzidos. Para compradores com 35 anos ou menos, o prazo máximo passou para 40 anos. Para compradores com mais de 35 anos, o limite é agora 35 anos. Prazos mais curtos significam prestações mensais mais elevadas — o que agrava o rácio de esforço e reduz o valor que cada comprador consegue financiar.
O que isto significa para quem precisa de vender
O impacto é direto: há menos compradores qualificados no mercado. Não é que deixou de haver interesse — é que parte dos compradores que antes conseguiam aprovação bancária para determinado valor já não a conseguem hoje para o mesmo montante.
Para um imóvel de herança ou divórcio, isto tem implicações práticas:
O universo de compradores que conseguem financiar o imóvel ao preço pedido é mais pequeno.
O processo de venda tende a ser mais longo — há mais recusas de crédito no percurso até à escritura.
Imóveis com preço acima do valor real de mercado ficam simplesmente sem compradores qualificados.
Quando a isso se soma a complexidade habitual de uma venda em contexto de herança ou divórcio — onde frequentemente há mais do que uma parte a concordar com o preço e os termos — o risco de ver a venda cair, ou de o processo arrastar-se durante meses, é real.
Mas há formas concretas de se antecipar a este cenário.
4 ações concretas para vender com sucesso
Avaliação profissional antes de qualquer decisão
Este é o passo mais importante — e o mais frequentemente ignorado. Muitas famílias chegam ao mercado com um preço definido internamente, baseado em estimativas de portais imobiliários ou em comparações com imóveis de características diferentes. Com crédito mais restritivo, um preço ligeiramente acima do mercado significa que a maioria dos compradores não consegue financiamento suficiente para comprar. O imóvel fica parado. A pressão entre as partes da herança ou do divórcio aumenta. Uma avaliação técnica e independente dá a todas as partes uma base objetiva e defensável para a decisão de preço. Elimina o conflito interno sobre "quanto é que vale" e permite entrar no mercado com confiança.
Definir um preço realista desde o início
Num mercado com menos compradores qualificados, o tempo que um imóvel passa no mercado importa. Imóveis que ficam muito tempo sem vender perdem credibilidade — os compradores assumem que há algo errado, mesmo quando não há. Entrar com um preço realista, baseado na avaliação profissional e nas condições atuais de crédito, aumenta significativamente a probabilidade de venda no prazo adequado.
Preparar a documentação antes de receber propostas
Em vendas de herança ou divórcio, os atrasos na documentação são um dos principais motivos pelos quais os negócios não chegam a concluir-se. Um comprador com aprovação bancária tem um prazo limitado para fechar. Se a documentação do imóvel não estiver organizada — habilitação de herdeiros, certidões, licenças, caderneta predial atualizada — o negócio pode cair, mesmo depois de toda a negociação feita. Antecipar esta preparação é uma das formas mais eficazes de garantir que, quando aparecer o comprador certo, a venda avança sem sobressaltos.
Resolver os desacordos internos antes de colocar o imóvel no mercado
Este é muitas vezes o maior obstáculo. Um comprador que faz uma proposta razoável espera uma resposta em dias — não em semanas, enquanto os herdeiros ou os ex-cônjuges discutem o que fazer. A falta de acordo interno, numa altura em que os compradores têm menos margem financeira e mais opções para comparar, traduz-se em negócios perdidos. A mediação imobiliária especializada existe precisamente para facilitar este alinhamento antes de ir ao mercado — ou em paralelo com o processo de venda, quando necessário.
Como a Graça Ascenso pode ajudar
Trabalhamos exclusivamente com casos de herança e divórcio desde 2016. Conhecemos as dinâmicas destas situações — a componente técnica da avaliação e da transação, e a componente humana do diálogo entre partes com interesses que nem sempre são iguais.
O nosso processo inclui:
Avaliação profissional do imóvel — gratuita na primeira consulta
Definição de uma estratégia de preço adequada às condições atuais do mercado
Gestão da documentação necessária para a transação
Mediação entre as partes até à conclusão da venda
Acompanhamento completo da escritura
Os honorários só se aplicam quando há venda concluída. Não há risco para si em começar.